Bockelmann Immobilien, Makler Hamburg, Neu Wulmstorf Immobilienmakler
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Sachwertverfahren Immobilien Verkaufspreisermittlung

Das Sachwertverfahren ist sowohl das genaueste Wertermittlungsverfahren für den Verkauf einer Immobilie. Bei dem sehr komplexen Sachwertverfahren wird der Wert einer Immobilie getrennt vom Grundstückswert ermittelt.

Immobilie Sachwertverfahren

Bei dem Sachwertverfahren wird der Marktwert des Gebäudes aus seinen bei der Herstellung tatsächlich angefallenen Baukosten abgeleitet. Dabei wird die Annahme zugrunde gelegt, dass der Wert eines soeben neu erbauten Gebäudes grundsätzlich den Herstellungskosten entspricht. Wertmindernde Umstände, wie Schäden oder Sanierungsbedürftigkeit fließen bei dem Sachwertverfahren mit ein. Ebenfalls wird dann aufgrund der Objekteigenschaften ermittelt ob es sich bei der Immobilie um einen sehr hochwertigen, hochwertigen, mittleren oder einfachen Ausstattungsstandard handelt. Es wird das Gebäudealter zum Wertermittlungsstichtag ermittelt und die Restnutzungsdauer aufgrund von Ausstattungsstandards sowie durchgeführten Modernisierungen errechnet unter der das bewohnen der Immobilie bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich wirtschaftlich genutzt werden kann.

  • Die Normalherstellungskosten werden errechnet
  • Der Kubatur (Umbauter Raum) wird entweder berechnet oder ist in den Bauunterlagen ersichtlich
  • Wohnfläche
  • Baupreisindex wird errechnet
  • Ausstattungsstandard wird ermittelt
  • Herstellungskosten werden ermittelt
  • Gesamtnutzungsdauer wird ermittelt auf Basis der Ausstattungsstandards
  • Restnutzungsdauer wird ermittelt auf Basis des Baujahres, des Ausstattungsstandards und der durchgeführten Modernisierungen
  • Baunebenkosten werden ermittelt
  • Die Gebäudeherstellungskosten werden errechnet
  • Die Alterswertminderung wird errechnet
  • Die möglichen Baumängel werden festgestellt und bewertet
  • Dann kann der Gebäudesachwert ermittelt werden

Grundstücksbewertung

Der Marktwert des Grundstücks wird tatsächlich ohne die Immobilie ermittelt und separat ausgewiesen. Dabei spielt es eine Rolle, ob steuerliche Abgaben nach dem Baugesetzbuch oder dem Kommunalabgabengesetz komplett bezahlt worden sind. Hier benötigen wir zunächst die Unterstützung vom Immobilienanbieter. Zur Verifizierung können auch über Vollmachten Auskünfte bei Finanzämtern, Gerichten (Grundbuch) sowie über das Baulastenverzeichnis und ggf. den Bebauungsplans eingeholt werden. Die Größe des Grundstücks hat, neben der Lage, eine wichtige Bedeutung für die Errechnung des Quadratmeterpreise. Bei übergroßen Grundstücken erfolgt eine sachgemäße Reduzierung des Quadratmeterpreises.

 

Die sonstigen Anlagen auf dem Grundstück z.B. Gartenanlegung, Wege etc werden bei „normalen" Grundstücken und Gärten pauschal vom ermittelten Sachwert der Wohnimmobilie Prozentual errechnet.

Bewertung von Immobilie und Grundstück

Die einzelnen Ergebnisse der Immobilienbewertung und die des Grundstücks werden noch nach dem Marktanpassungsfaktor angepasst. Diese Sachwertfaktoren passen den zu errechneten Wertes an die derzeit bestehende Marktlage an.

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