Bockelmann Immobilien, Makler Hamburg, Neu Wulmstorf Immobilienmakler
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Bockelmann Immobilien Immobilien Makler Hamburg
Bockelmann Immobilien Immobilien Makler Hamburg

Ertragswertverfahren Immobilien Verkaufspreisermittlung

Das Ertragswertverfahren wird nur bei vermieten Immobilien (Anlegeimmobilien) sowie bei Immobilien mit Erbpachtgrundstücken zusätzlich durchgeführt. Der Ertragswert stellt bei vermietenden oder verpachteten Objekten und anderen Anlageimmobilien die Grundlage für die Ermittlung des Beleihungswertes dar. Bei der Ermittlung des Ertragswertverfahrens wird von dem nachhaltig erzielbaren, jährlichen Reinertrag ausgegangen, welcher sich aus Rohertrag (Netto Kaltmieteinnahmen) abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergibt.

Ausschlaggebend für diese Bewertung sind ebenfalls die Objekteigenschaften welche es zu bewerten geht. Die Mietwertermittlung erfolgte unter Berücksichtigung des Baujahres des Gebäudes, des Ausstattungsstandards (sehr hochwertig, hochwertig, mittleren oder einfachen Ausstattungsstandard) der Wohnungsgröße und der Lage und der Größe der Wohnung oder Mehrfamilienhaus. Der Ausstattungsstandard wird auf der Grundlage des Baujahres, der vorhandenen Ausstattungsstandards ermittelt und möglichen bereits durchgeführten oder benötigten Modernisierungsmaßnahmen errechnet.

Wohnung Ertragwertverfahren

  • Anschrift / Lage der Wohnung
  • Baujahr des Gebäudes
  • Wohnfläche
  • Geschosslage
  • Miteigentumsanteil in der Wohneigentümergemeinschaft
  • Aufzug vorhanden
  • Anzahl der möglichen Garagenstellplätze welche zur Wohnung gehören
  • Anzahl der möglichen Außenstellplätze welche zur Wohnung gehören
  • Sondernutzungsrecht Garten ergibt sich aus der Teilungserklärung, und oder Grundbuch
  • Nutzungsart: ist immer vermietet

 

Zur Ermittlung des Ausstattungsstandard der Wohnung werden die Objekteigenschaften ausgewertet

  • Modernisierungen innerhalb der Wohneigentümergemeinschaft am gemeinschaftlichen Eigentum
  • Modernisierungen innerhalb der Wohnung (Sondernutzungsrecht)
  • Baumängel, Überalterung einzelner Gewerke, anstehende Investierungen (Sanierungen) welche z.B. durch Sonderumlagen beschlossen oder in der Wohneigentümergemeinschaft diskutiert werden 

Mehrfamilienhaus Ertragswertverfahren

  • Anschrift / Lage des Mehrfamilienhauses
  • Grundstücksgröße
  • Mehrfamilienhaus
  • Baujahr
  • Anzahl der möglichen Garagenstellplätze
  • Anzahl der möglichen Außenstellplätze
  • Die gesamte Wohnfläche aller Wohnung in dem Gebäude
  • Optional die Gewerbefläche Nutzfläche für gewerbliche Nutzung
  • Anzahl der Wohneinheiten optional der Gewerbeeinheiten
  • Die Geschossanzahl (Bauart)
  • Aufzug vorhanden
  • Die Ausstattungen des Mehrfamilienhauses werden aufgenommen
  • Modernisierungen am Gebäude und innerhalb der Wohnungen

Ertragswertberechnung Wohnungen und Mehrfamilienhäuser

Bei den beiden o.a. Eigenschaften der Anlageimmobilien werden nun dieBewirtschaftungskosten ermittelt und der Reinertrag errechnet. Die Bewirtschaftungskosten sind alle Kosten, welche für die Instandhaltung Verwaltung, möglichen Mietausfall und Pflege der Wohnung oder des Mehrfamilienhauses anfallen würden. Die Ergebnisse aus der Netto Jahresmieteinnahme (Rohertrag) werden mit den Betriebskosten (nicht auf die Mieter umlagefähige Kosten) bzw. Betriebskostenanteile bei Wohnungen abgezogen. Als Ergebnis wird der Reinertrag zur Verfügung stehen. Über den Liegenschaftszinssatz sowie den Barwertfaktor für die Kapitalisierung kann dann der Ertragswert errechnet werden.

 

Bei Mehrfamilienhäusern wird dann noch der Grundstückswert berücksichtigt. Dabei wird der Marktwert des Grundstücks tatsächlich ohne die Immobilie ermittelt und separat ausgewiesen. Dabei spielt es eine Rolle, ob steuerliche Abgaben nach dem Baugesetzbuch (z.B. Erschließungskosten) oder z.B. Grundsteuer komplett bezahlt worden sind. Hier benötigen wir zunächst die Unterstützung vom Immobilienanbieter. Zur Verifizierung können auch über Vollmachten Auskünfte bei Finanzämtern, Gerichten (Grundbuch) sowie über das Baulastenverzeichnis und ggf. den Bebauungsplans eingeholt werden. Die Größe des Grundstücks hat, neben der Lage, eine wichtige Bedeutung für die Errechnung des Quadratmeterpreise. Bei übergroßen Grundstücken erfolgt eine sachgemäße Reduzierung des Quadratmeterpreises.

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